تكبير الخط تصغير الخط

في خطوة هامة تهدف إلى تحسين النظام الزكوي في المملكة، كخطوة تنظيمية تهدف إلى تعزيز الشفافية والعدالة في احتساب زكاة المشاريع العقارية تحت الإنشاء، بما يضمن التوافق مع طبيعة السوق العقاري وظروفه المتغيرة، وتوضيح الحقوق والالتزامات على المكلف والهيئة في هذا الشأن؛ وفق تعديلات اللائحة التنفيذية لجباية الزكاة 1445 هــ، والصادرة بقرارات وزارية مُستقلة عن اللائحة التي توضح جميع المُعالجات، وتُسهل إجراءات الجباية في جميع قطاعات الأعمال، سواء المالية والرقابية التي دعتهم الهيئة إلى تقديم مرئياتهم وملاحظاتهم بشأن تعديل اللائحة التنفيذية لجباية الزكاة، من فترة 14 إلى 29 يناير 2025.

ويرتكز المشروع على إضافة الفقرة الثالثة إلى المادة الثالثة والسبعين من اللائحة، والتي تعالج زكاة المشاريع العقارية تحت الإنشاء. ليتم حسم قيمة تلك العقارات المُعدة للبيع، بشرط ألا تُباع على حالتها الراهنة، أو تجاوز نسبة تكلفة مبيعاتها 25% سنويًا من قيمتها الظاهرة في القوائم المالية للعام الزكوي، وبيان الفرق بين توقيت العرض للبيع لمشاريع البيع على الخارطة وتوقيت العرض للبيع للعقارات التطويرية، حيثُ يأتي هذا التعديل في إطار التفاعل مع تطورات السوق العقاري، بهدف تقديم حلول عملية تراعي الطبيعة الخاصة لهذه المشاريع. ومن وجهة نظرنا المهنية تحتاج التعديلات لعدد من النقاط التخصصية وهي كالتالي:

أولاً: اقتراح الهيئة لم يراعى أن هناك طريقتين لإثبات الإيرادات وفق المعايير المحاسبية وفيها طريقتين للاعتراف بالإيرادات، تبدأ بطريقة إثبات الإيراد وفق معيار رقم (15) وبموجبها لا يعترف بالإيراد إلا عند تسليم الوحدة للمشتري ونقل ملكيتها بالكامل له؛ وبالتالي أعمال تحت التنفيذ تستمر إلى نهاية المشروع.. ثُم طريقة الاعتراف بالإيراد وفق نسبة الإنجاز: وبموجبها يتم الاعتراف بالإيراد وفق نسبة الإنجاز في نهاية العام ويتم إقفال أعمال تحت التنفيذ ضمن تكلفة الأعمال في نهاية كل عام وفق نسبة الإنجاز المعترف بها.. حيثُ تم تطبيق مقترح الهيئة على مثال افتراضي وقد اتضح في المثال ان هناك اختلاف في مقدار الزكاة مما يبين قصور المقترح

 ثانياً: لم يوضح مقترح الهيئة معالجة العديد من البنود في سجلات ودفاتر شركات التطوير وهي وفق التالي:

1. الإيرادات المؤجلة.
2. دفعات مقدمة للموردين مقابل أعمال تحت التنفيذ.
3. مبلغ ضمان حسن الأداء 5%.
4. الارصدة البنكية المقيدة وتحت إدارة وافى.
5. المبالغ المنصرفة من الحساب البنكي المقيد لتسديد اعمال تحت التنفيذ.
6. المبالغ المسددة من حقوق الملكية لتنفيذ أعمال تحت التنفيذ (مصدر تمويل - داخلي).
7. مبالغ القروض من جهات التمويل لتمويل أعمال تحت التنفيذ - إذا كانت مصنفة طويلة الأجل أو قصيرة الاجل.

ثالثاً: اعتمدت الهيئة في اقتراحها لمعالجة أعمال تحت التنفيذ على أن العقارات التي يتم بيعها على الخارطة يمكن بيعها قبل البدء أو أثناء عمل المشروع خلافاً للعقارات التطويرية إلا أن التطبيق العملي والأنظمة ترى أنه لا يمكن بيعها إلا بعد إصدار شهادة إتمام البناء، حيُث افترضت الهيئة أن البيع يتم عند التعاقد، وذلك يُخالف نظام التسجيل العيني للعقار، وما تُظهره سجلات ودفاتر الشركة وفق المعايير المحاسبية، كما أن مفهوم الهيئة ليس له ما يُسانده في النماذج التطبيقية ولا الأنظمة ذات العلاقة، لمخالفته نظام التسجيل العيني للعقار، والصادر بالمرسوم الملكي رقم م/91 وتاريخ 19/9/1443هـ، في مواده (29-30-31) الخاصة ببيع العقارات الموصوفة على الخارطة ولائحته التنفيذية بالمواد ( 31) و(32) وفيهما ما يؤكد على أن البيع يتم عند صدور شهادة الاتمام ونقل الملكية.. ويتضح من النظام واللائحة والمعايير المحاسبية التالي

• مشاريع البيع على الخارطة لا تختلف عن مشاريع العقارات التطويرية.

• مشاريع البيع على الخارطة لا تعتبر مباعة فعليا إلا بعد صدور شهادة إتمام البناء وفرز صك الملكية الخاص بها.

• أن مشاريع البيع على الخارطة لا يمكن بيعها إلا بعد إتمام الإنجاز.

• أن التصرف النافذ والمنتج للآثار القانونية والإدارية هو نقل ملكية العقارات الموصوفة على الخارطة في سجل التصرف في العقار الموصوف على الخارطة بعد إكمال الإنجاز بموجب شهادة صادرة من الجهة المرخصة للعقار، وذلك خلال ثلاثين يوماً من إكمال الإنجاز.

• إن هذا الإجراء موضح في العقود المبرمة بين أطراف العقد لمشاريع البيع على الخارطة الخاصة بهذه العقارات وتظهر في الدفاتر والقوائم المالية لشركات التطوير العقاري.

رابعاً: الحلول المقترحة: لم يشتمل المقترح على جميع البنود المؤثرة في احتساب الوعاء الزكوي للبيع على الخارطة ومن أهم البنود والاقتراحات لها .

1. الأعمال تحت التنفيذ ويقترح التالي: حسم قيمة المشاريع تحت التطوير المسجلة بنظام البيع على الخارطة وفق رصيد نهاية الفترة في القوائم المالية، وهو ما يمثل الحل الأمثل والأسهل للتطبيق من وجهة نظر القطاع، مع الأخذ بعين الاعتبار الحلول لمعالجة البنود المرتبطة ببند المشاريع تحت التطوير بنظام البيع على الخارطة.
2. مصادر التمويل: أي مصدر من مصادر التمويل لم يتم ذكره أعلاه ومول عقارات البيع على الخارطة يضاف في حدود المحسوم من هذه المشاريع، ويعامل كل مشروع على حده.
3. المبالغ المقيدة بالحسابات البنكية: (التزامات العقود) / الإيرادات المؤجلة

           تعديل الفقرة (أ-1) من المادة (29) من لائحة عام (1445هـ)، بإضافة نص استثناء (التزامات العقود) التي تودع في حساب الضمان المسيطر عليها من قبل الهيئة العامة للعقار (وافي) من الالتزامات المنصوص عليها في هذه الفقرة من المادة وذلك بعدم إضافتها للوعاء الزكوي لعدم السيطرة عليها ولا تعد من مصادر التمويل، وذلك لأنها من الأموال التي انتفى الملك التام فيها.

1. ضمان حسن الأداء: إضافة نص للمادة (26) من لائحة عام 1445هـ بحسم ضمان حسن الأداء كاملاً حتى تاريخ الافراج عنه وتسليم العقار للمشتري، وادراجه ضمن الحسميات.
2.  المنصوص عليها في هذه المادة" وذلك لأنها من الأموال التي انتقى الملك التام فيها. - وأصبحت مصدر تمويل يضاف بقدر المحسوم لكل مشروع على حده.
3. رصيد المدينون لعملاء المشروع للوحدات التي تم الاعتراف بإيرادات لها ولم يكتمل إنجازها بنسبة 100%، حتى نهاية العام الزكوي: إضافة نص للمادة (26) يحسم رصيد عملاء المشروع للوحدات التي تم الاعتراف بها كإيرادات ولم يكتمل إنجازها بنسبة 100%، حتى نهاية العام الزكوي ضمن المحسومات المنصوص عليها في هذه المادة."
4. المبالغ المسددة من الملاك وتمثل قروض طويلة الأجل حسب تصنيف اللائحة:

إلغاء الفقرة (هـ) من (2) من المادة (30)، وكذلك الفقرة (3) من ذات المادة، وعدم معاملة قروض الملاك في شركات الشخص الواحد والمؤسسات الفردية معاملة حقوق الملكية.

1. المبالغ المسددة من الملاك وتمثل قروض قصيرة الاجل:

-عدم معاملة قروض الملاك في شركات الشخص الواحد والمؤسسات الفردية معاملة حقوق الملكية.

1. الدفعات المقدمة للموردين مقابل أعمال تحت التنفيذ:

-يتم إضافة البند إلى رصيد أعمال تحت التنفيذ ويتم معالجته ضمن مقترح بند الإعمال تحت التنفيذ أعلاه.

وأخيراً: التعديلات تُعدّ رافداً تشريعياً مُهماً يسهم مع بقية التشريعات إذا لامست الأراء السابقة، كونها مفتاحاً تنظيمي في معالجة ٱلية احتساب مشاريع البيع على الخارطة، مما يعزز ثقة المستثمرين في القطاع، وخلق فرص واعدة للمنشآت، فضلاً عمَّا يوفره من أدوات وممكنات تهدف إلى تنظيم نشاط بيع وتأجير المشروعات على الخريطة، وهو ما يرفع من مستوى الشفافية والإفصاح، وحماية حقوق جميع أطراف العلاقة التعاقدية في سوق التطوير العقاري، وحوكمة بيع وتأجير المشروعات على الخريطة، وأتمتة جميع إجراءات إصدار التراخيص الخاصة بها ومراحل سير إنشائها حتى إنهائها.