تكبير الخط تصغير الخط

لخلق منظومة جاذبة للاستثمار في المملكة العربية السعودية، ساهم كلا من البيع على الخارطة والوساطة العقارية في تنظيم السوق.. ليتميز به عام 2025 في ضخ الوحدات السكنية، فجميع الأنظمة المرتبطة بالأراضي، بدءًا من إنشائها وبيعها إلى تطويرها واستخدامها، أصبحت أكثر نضجًا وفاعلية، حيثُ سجل القطاع العقاري نموًا ملحوظًا في عام 2024، بمعدل نمو 6.49% أي بزيادة 14% مقارنة بالعام الماضي.

هذه الجهود ستسهم بشكل كبير في تعزيز الحركة الاقتصادية والتنموية، وتسريع عجلة البناء والتنمية، التي يُساهم النظام الزكوي في تُحقيق شعيرة هامة، توضح الحقوق والالتزامات على المكلف وهيئة الزكاة والضريبة والجمارك في هذا الشأن. 

في إطار ذلك، قال المستشار السعودي حسام البيوك، الخبير الاستراتيجي المالي والضريبي،أن دعوة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك للمتخصصين ورجال الأعمال وكافة القطاعات المالية والرقابية إلى تقديم مرئياتهم وملاحظاتهم بشأن مشروع تعديل اللائحة التنفيذية لجباية الزكاة، هي خطوة تنظيمية تهدف إلى تعزيز الشفافية والعدالة في احتساب زكاة المشاريع العقارية تحت الإنشاء، بما يضمن تنظيم آلية احتساب زكاة مشاريع البيع على الخارطة، والتوافق مع طبيعة السوق العقاري وظروفه المُتغيرة، وبما يتناسب مع طبيعة هذه المشاريع، لكن من وجهة نظرنا تحتاج التعديلات من وجهة مهنية تخصصية إلى التالي:

أولاً: تم تطبيق اقتراح الهيئة لتعديل اللائحة التنفيذية لجباية لزكاة فيما يخص البيع على الخارطة من قبل الشركات العقارية واتضح ان هناك اختلاف في مقدار الزكاة في حالة معيار رقم 15 أو تطبيق معيار الاعتراف، حيثُ تم تطبيق مقترح الهيئة على مثال افتراضي وقد اتضح في المثال ان هناك اختلاف في مقدار الزكاة مما يبين قصور المقترح.

وأوضح البيوك أن مقترح الهيئة المنشور في الاستطلاع العام لم يوضح معالجة البنود في الشركات العقارية وهي كالتالي:

1.     الإيرادات المؤجلة.

2.     دفعات مقدمة للموردين مقابل أعمال تحت التنفيذ.

3.     مبلغ ضمان حسن الأداء 5%.

4.     الارصدة البنكية المقيدة وتحت إدارة وافى.

5.     المبالغ المنصرفة من الحساب البنكي المقيد لتسديد اعمال تحت التنفيذ.

6.     المبالغ المسددة من حقوق الملكية لتنفيذ أعمال تحت التنفيذ (مصدر تمويل - داخلي).

7.     مبالغ القروض من جهات التمويل لتمويل أعمال تحت التنفيذ - إذا كانت مصنفة طويلة الأجل أو قصيرة الاجل.

وأبان المستشار حسام البيوك أن الهيئة اعتمدت في اقتراحها لمعالجة أعمال تحت التنفيذ على أن العقارات التي يتم بيعها على الخارطة يمكن بيعها قبل البدء أو أثناء عمل المشروع خلافاً للعقارات التطويرية إلا أن التطبيق العملي والأنظمة ترى أنه لا يمكن بيعها إلا بعد إصدار شهادة إتمام البناء، حيُث افترضت الهيئة أن البيع يتم عند التعاقد، وذلك يُخالف نظام التسجيل العيني للعقار، وما تُظهره سجلات ودفاتر الشركة وفق المعايير المحاسبية، كما أن مفهوم الهيئة ليس له ما يُسانده في النماذج التطبيقية ولا الأنظمة ذات العلاقة، لمخالفته نظام التسجيل العيني للعقار، والصادر بالمرسوم الملكي رقم م/91 وتاريخ 19/9/1443هـ، في مواده (29-30-31) الخاصة ببيع العقارات الموصوفة على الخارطة ولائحته التنفيذية بالمواد ( 31) و(32) وفيهما ما يؤكد على أن البيع يتم عند صدور شهادة الاتمام ونقل الملكية.. ويتضح من النظام واللائحة والمعايير المحاسبية التالي

• مشاريع البيع على الخارطة لا تختلف عن مشاريع العقارات التطويرية.

• مشاريع البيع على الخارطة لا تعتبر مباعة فعليا إلا بعد صدور شهادة إتمام البناء وفرز صك الملكية الخاص بها.

• أن مشاريع البيع على الخارطة لا يمكن بيعها إلا بعد إتمام الإنجاز.

• أن التصرف النافذ والمنتج للآثار القانونية والإدارية هو نقل ملكية العقارات الموصوفة على الخارطة في سجل التصرف في العقار الموصوف على الخارطة بعد إكمال الإنجاز بموجب شهادة صادرة من الجهة المرخصة للعقار، وذلك خلال ثلاثين يوماً من إكمال الإنجاز.

• إن هذا الإجراء موضح في العقود المبرمة بين أطراف العقد لمشاريع البيع على الخارطة الخاصة بهذه العقارات وتظهر في الدفاتر والقوائم المالية لشركات التطوير العقاري.

وأخيراً اقترح البيوك عدد من الحلول والمقترحات: مبيناً أن المُقترح اشتمل البنود المؤثرة في احتساب الوعاء الزكوي للبيع على الخارطة ومن أهم تلك البنود والاقتراحات.

1-     الأعمال تحت التنفيذ: بحسم قيمة المشاريع تحت التطوير المسجلة بنظام البيع على الخارطة حتى هذا الخبر، وهو ما يمثل الحل الأمثل والأسهل للتطبيق من وجهة نظر القطاع، مع الأخذ بعين الاعتبار الحلول لمعالجة البنود المرتبطة ببند المشاريع تحت التطوير بنظام البيع على الخارطة.

2-     مصادر التمويل: أي مصدر من مصادر التمويل لم يتم ذكره أعلاه ومول عقارات البيع على الخارطة يضاف في حدود المحسوم من هذه المشاريع، ويعامل كل مشروع على حده.

3-     المبالغ المقيدة بالحسابات البنكية: (التزامات العقود) / الإيرادات المؤجلة

           تعديل الفقرة (أ-1) من المادة (29) من لائحة عام (1445هـ)، بإضافة نص استثناء (التزامات العقود) التي تودع في حساب الضمان المسيطر عليها من قبل الهيئة العامة للعقار (وافي) من الالتزامات المنصوص عليها في هذه الفقرة من المادة وذلك بعدم إضافتها للوعاء الزكوي لعدم السيطرة عليها ولا تعد من مصادر التمويل، وذلك لأنها من الأموال التي انتفى الملك التام فيها.

4-     ضمان حسن الأداء: إضافة نص للمادة (26) من لائحة عام 1445هـ بحسم ضمان حسن الأداء كاملاً حتى تاريخ الإفراج عنه وتسليم العقار للمشتري، وادراجه ضمن الحسميات المنصوص عليها في هذه المادة" وذلك لأنها من الأموال التي انتقى الملك التام فيها. - وأصبحت مصدر تمويل يضاف بقدر المحسوم لكل مشروع على حده.

5-     رصيد المدينون لعملاء المشروع للوحدات التي تم الاعتراف بإيرادات لها ولم يكتمل إنجازها بنسبة 100%، حتى نهاية العام الزكوي: إضافة نص للمادة (26) يحسم رصيد عملاء المشروع للوحدات التي تم الاعتراف بها كإيرادات ولم يكتمل إنجازها بنسبة 100%، حتى نهاية العام الزكوي ضمن المحسومات المنصوص عليها في هذه المادة."

6-     المبالغ المسددة من الملاك وتمثل قروض طويلة الأجل حسب تصنيف اللائحة:

إلغاء الفقرة (هـ) من (2) من المادة (30)، وكذلك الفقرة (3) من ذات المادة، وعدم معاملة قروض الملاك في شركات الشخص الواحد والمؤسسات الفردية معاملة حقوق الملكية.

7-       المبالغ المسددة من الملاك وتمثل قروض قصيرة الاجل:

-عدم معاملة قروض الملاك في شركات الشخص الواحد والمؤسسات الفردية معاملة حقوق الملكية.

8-       الدفعات المقدمة للموردين مقابل أعمال تحت التنفيذ:

-يتم إضافة البند إلى رصيد أعمال تحت التنفيذ ويتم معالجته ضمن مقترح بند الإعمال تحت التنفيذ أعلاه.